Potrošači na prometu i tržištu nekretnina- Bitni faktori, činjenice i karakteristike

                                  

Potrošači danas trebaju biti oprezni prilikom kupovine nekretnina, sa obzirom da je da je dosta na to uticala današnja globalna ekonomska kriza i dovelo je do poskupljenja stanova, kuća, zemljišta i ostalih nepokretnih stvari. Međutim, i pored sve ove situacije promet tržištem nekretnina povećao se u posljednjih nekoliko godina, danas mnogi potrošači žude za kupovinom nepokretnih stvari i osiguravanju svoje budućnosti naravno uz financijske mogućnosti da to sebi mogu priušititi.

                                          UVOD

Tržište nekretnina jedno je od specifičnih i kompleksnih tržišta u kojem djeluju potrošači krajnje potrošnje čiji su sudionici fizičke osobe, pojedinci i domaćinstva koji kupuju nekretninu za vlastitu upotrebu ili upotrebu svih članova obitelji u svrhu riješavanja stambenog pitanja ili nekretnine za odmor. U današnjem savremenom okruženju u kojem je tržište dinamično i gdje se trendovi kontinuirano mijenjaju, potrošači su izloženi naglim promjenama njihovih želja i preferencija. Kako bi se mogao razumjeti proces odluka o kupovini proizvoda ili usluge i koji su to čimbenici koji utječu na njihovu odluku potrebno je razmotriti ponašanje potrošača. Na ponašanje kupaca nekretnine glavni utjecaji dolaze iz vanjske okoline, dok se unutrašnji čimbenici odnose na osobne vrijednosti kupca. Detaljnim istraživanjem i dobivenim rezultatima, uz konstataciju da je motiv kupovanja nekretnine za stanovanje ili za odmor, utvrđeno je da su gospodarske okolnosti kao vanjski čimbenik jedan od ključnih čimbenika koji oblikuju odluku kupca prilikom kupovine nekretnine. Stabilnost tržišta znači ravnoteža ponude i potražnje pa je prema tome tržište nekretnina ovisno i od drugim granama gospodarstva kao što je npr. gospodarsatvo. Sa druge strane, direktan utjecaj na kupovinu nekretnina imaju sektori za uknjižavanje vlasništva kao što je npr. gruntovnica koja kasni sa upisivanjem vlasništva. Osim gospodarskih okolnosti zaključuje se još da cijena, lokacija, i prodajne vještine agenata kao čimbenici od utjecaja na tržištu nekretnina imaju istaknuti utjecaj na kupca.

                         Savremeni izazovi na tržištu nekretnina

Stanovanje spada u osnovne životne potrebe, a nekretnine predstavljaju trajan stambeni objekat. Kupovina nekretnine često podrazumijeva veća i dugotrajna ulaganja. U određenim zemljama potrošači preferiraju imati pravo vlasništva nad nekretninom čime postižu određeni status. Nekretnine sve češće postaju izvor zarade zbog njihove prodaje i turističkog najma pa samim time raste njihova potražnja, a cijene strmoglavo rastu. Upravo se kao jedan od najvećih problema urbanog razvoja nameću visoke cijene jer sve više ljudi zbog boljih životnih prilika gravitira prema gradovima, uz dodatno opterećenje turističkih područja, dok značajan dio stanovnika ne može sebi omogućiti riješavanje stambenog pitanja. Međutim, danas na tržištu nekretnina postoje savremeni izazovi za današnje potrošače.

Prvi izazov jeste Povećanje obima građevinskih radova povećava cijenu nekretnina- Prema podacima Državnog Zavoda za statistiku u drugoj polovini 2011 godine, dok se Republika Hrvatska oporavljala od krize, na tržištu nekretnina prodano je 1,251 stanova,dok je u 2019 godini taj broj bio znatno veći.

Drugi izazov jeste Rast neto plaća koji utječe na povećanje cijena nekretnina- Bolji mikroekonomski čimbenici, kao što je plaća zaposlenika, dovode do boljeg životnog i ekonomskog standarda. Bolji životni standard povećava potražnju za stanovima što dovodi do rasta njihovih cijena. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku 2011 godine prosječna mjesečna plaća iznosila 5441 kunu a 2019 godine 6457 kuna.

Treći izazov jeste da Povećanje ukupnog broja turističkih noćenja- Sa obzirom na to da je turizam značajan za gospodarski razvoj u Hrvatskoj te zbog činjenice da je Hrvatska jedna od vodećih zemalja u EU po broju turističkih dolazaka, pretpostavka je da veći broj noćenja utječe na cijene na Hrvatskom tržištu. Međutim, sve ovo navedeno je potrebno detaljnije istražiti.

                    Šta predstavlja stanovanje kao izvor čovjekove potrošnje

Stanovanje je kao što je već rečeno u prethodnom podnaslovu jedno od egzistencijalnih čovjekovih potreba. Tokom historije mijenjalo se značenje stana a posebno sa obzirom na njegovu veličini i strukturu. Sa gledišta brige o čovjeku i sa gledišta uređenja života, stambena politika je mlada ekonomska disciplina., Stanovanje, odnosno stan jeste ljudsko dobro dugoročne potrošnje odnosno vrijednost koja stimulira ljudski rad i uspješnost. Stan i stanovanje su odraz društvene i ekonomske moći potrošača, visine nacionalnog dohotka, osobnih primanja ili životnih standarda.

Država ima obavezu i interes u zbrinjavanju određenog dijela stanovništva koji sebi ne može priuštiti stan, te osim toga, nastoji istovremeno privući i zadržati mlado stanovništvo potrošača na određenom području. Država nastoji pretežno subvencionirati proizvođače stanova ili njihove potrošače, a ima i određene probleme javnog stanovanja. Također postoje instrumenti stambene politike kao što su stanogradnja, tržišni utjecaj, kreditna politika, prostorno planiranje i samootkup.

                            Opća obilježlja tržišta nekretnina

Nekretnine kao objekti javnog i privatnog prava su pravno individualizirane nepokretne stvari. Sa obzirom da na istom mjestu po zakonu fizike ne mogu biti istovremeno dvije stvari, nekretnina individualizira prostor. Prostorom je određen položaj i identitet nekretnine, zato ne postoje dvije pravno identične nekretnine. Prema načelu pravnog jedinstva sva prava koja postoje na zemljištu postoje i sa svemu što je sa zemljom trajno povezano, odnosno vlasnik zemljišta vlasnik je i zgrade koja je izgrađena na tom zemljištu. Svaka nekretnina ima svoju cijenu koju je moguće utvrditi preme određenim kriterijima. Koncept tržišne vrijednosti nekretnina, kao i ostale vrijednosti nekretnina počiva na ideji vjerovatne cijene koja bi se mogla postići uz zadovoljenje nekih specifičnih uvjeta, definianih u opisu tržišne ili neke druge vrijednosti. Kriteriji prema kojima se oblikuje vrijednost pojedine nekretnine su sljedeći lokacija, namjena ili upotreba pojedine nekretnine, način gradnje i energetska učinkovitost. Veliki značaj zauzima i status legaliteta koji nekretnini daje potpunu zakonsku ispravnost. Također, važnu ulogu ima komunalna infrastrktura, starost nekretnine te instalacije unutar nekretnine.

Tržište nekretnina može se pregledati kao sustav unutar kojeg dolazi do promjene vlasništva ili promjene u korištenju prava koje proizilaze iz nekretnina. Prilikom analize tržišta nekretnina potrebno je obratiti pažnju na njegove karakteristike kao što su trajnost, nedostatak transparentnosti, heterogenost i nisku likvidnost.Trajnost se smatra vremenskom karakteristikom, odnosno sposobnošću nekretnine da opstane dugi niz godina te uz dobro održavanje ima neograničen rok trajanja. Nedostatak transparentnosti se odnosi na nedovoljan broj podataka ili netransparentne podatake, što je značajan faktor koji se veže uz tržište nekretnina. Naime, prilikom kupovine kupac ne može tačno predvidjeti i biti uvjeren u istinitost podataka koje mu prodavač prezentira. Heterogenost označava da je svaka nekretnina jedinstvena u smislu njezine lokacije i strukture, te da je usporediva sa drugim nekretninama. Nekretnina se smatra  nelikvidnom  jer se ne može jednostavno prodati bez značajnog gubitka vrijednosti. Jedan od glavnih čimbenika kod potrošača potražnja za nekretninama jeste demografski, to jeste veličina i rast stanovništva. Demografska struktura ima dakle značajnu ulogu u određivanju potražnje, sa samim tim i cijene nekretnina kod potrošača. Najčešći sudionici na području nekretnina su proizvođači, potrošači, država te posrednici u trgovini nekretnina. Proizvođači su zaduženi za izgradnju i planiranje izgradnje nekretnina. U tu skupinu spadaju građevinari,arhitekti, kao i svi investitori pojedine nekretnine. Potrošači  su sve fizičke i pravne osobe koje kupuju nekretninu. Uloga države se vidi u poreznim mehanizmima i pravnoj regulativi čime ona direktno utiče na tržište nekretnina. Također, važnu ulogu na tržištu nekretnina imaju i Sudovi kao tijela zadužena za provedbu zakona. Svaki sudionik prilikom kupovine nekretnina ima važnu ulogu i odgovornost jer svako odstupanje može dovesti do poremećaja na tržištu nekretnina.

                      Socio-ekonomski aspekti tržišta nekretnina

Naglo rastuće cijene kuća ili stanova povećavaju razlike u bogatstvu i mogu imati dugotrajan uticaj na stanovništvo, a najviše pogađaju najsiromašniji dio populacije potrošača. Priuštivost stambenih objekata mjeri se kao odnos između troškova stanovanja ili cijena i kućanskih prihoda. Međutim, smanjenje troškova ne mora nužno značiti povećanje priuštivosti, ako to vezuje pad nekih drugih indikatora, kao što je prosječna plaća i slično. Pojedini od najboljih priuštivosti za potrošače su sljedeći a to su stopa opterećenosti troškovima stanovanja, stopa prenapučenosti, javni izdaci za stanovanje i kvalitetni pokazatelji koji se odnose na dostupnost različitih usluga. Stopa preopterećenosti troškovima stanovanja predstavlja postotak stanovništva koje živi u domaćinstvu u kojem ukupni troškovi stanovanja predstavljaju više od 40 posto raspoloživog dohotka.

Danas postoji veliki postotak populacije potrošača koji živi u domaćinstvu u kojem ukupni troškovi stanovanja prelaze više od 40 posto ukupno raspoloživog dohotka u zemljama Evrope. Prosječni udio za EU je po tom pitanju 2019 godine iznosio 10, 1 posto. Najviše stopa zabilježena je u Grčkoj od 36, 2 posto, zatim slijede Bugarska sa 16 posto i Danska sa 15, 6 posto, a najmanja stopa od 2,6 posto zabilježena je na Malti te na Cipru 2 posto. U Hrvatskoj je taj postotak 2013 godine iznosio 8,4 posto te 2019 godine 4, 7 posto. U prosjeku je stopa ostala na sličnim razinama tokom razdoblja od 2013 do 2019 godine. Značajan pad te populacije zabilježen je u Mađarskoj, Rumuniji, Nizozemskoj, Poljskoj, Češkoj, Hrvatskoj i Latviji.

                         Ekonomske krize na tržištu nekretnina

Nakon svake financijske krize čovjek bi pomislio da se iz nje nešto naučilo i kako se ista neće ponoviti u budućnosti. Međutim, ekonomske krize su se događale u posljednjih nekoliko godina. Posljednja kriza desila se 2008 godine i ostavila je velike posljedice, poput nepovjerenja u financijski sustav, smanjenja broja novoizgrađenih stanova, od kojih mnoštvo nije prodato, te smanjene aktivnosti na tržištu postojećih nekretnina. Cijene nekretnina, kao i potražnja za nekretninama, bile su u značajnom padu.

Neki od ekonomista su predvidjeli krizu te se postavlja pitanje koje su informacije imali u usporedbi sa ostatkom svijeta. Potrošači na tržištu nekretnina najviše su bili pogođeni globalnom krizom  bihevioralne ekonomije. Bihevioralna ekonomija je dio ekonomije kao discipline koji uključuje psihologiju u načela ekonomije i osporava postojanje potpuno različitih tržišnih agenata.

Odluka o kupovini nekretnine za potrošače je mnogo složenija od odluke o kupnji običnih dobara. Razlog tome leži u očekivanju koje igra glavnu ulogu pri procjeni vrijednosti ulaganja. Za kupovinu običnih dobara poput hrane vremenska dimenzija je manje važna jer cijena hrana previše ne varira na dnevnoj razini. Zbog toga više ljudi donosi odluku u kupovini hrane, nego o kupovini nekretnine prilikom koje su mnogo oprezniji. Naime, ovdje veliku ulogu ima rizik da će nakon cijena nekretnine pasti u odnosu na cijenu kupovine. Na procjenu vrijednosti utiču tri faktora. Prvi je da ćemo oćekivanje iznosa budućih novčanih tokova koje očekujemo ostvariti kao vlasnici vrijednosnice. Druga je procjena rizika budućih isplata. I zadnji je vremenska preferencija novca odnosno veća sklonost novcu u sadašnjosti prema istom iznosu novca u budućnosti.

Dolazimo do utjecaja i mišljenja drugih ljudi na potrošače prilikom kupovine nekretnina. Dakle, mnogo toga može uticati na naše odluku o kupovini određene nekretnine. Naime, danas su čak potrošači prilikom kupovine spremni odustati spremni odustati od sviđanja određene nekretnine samo da bi se drugima prikazali u određenom svijetlu. Pojedinci su skloni isticanju vlastite različitosti pri čemu će biti privrženiji prosječnoj lokaciji nekretnine ako su ostali za iznadprosječnu samo da bi istakli koliko su posebni. Tako se pojedinci mogu dovesti u situaciju da žrtvuju svoje zadovoljstvo za dobar glas. Sa druge strane, postoje pojedinci koji će donijeti odluku na temelju odluka koje su sami donijeli. Tako će, naprimjer preferirati nekretninu za koju znaju da je funkcionalna iz iskustva drugih i na taj način manje riskirati. Dolazi do prihvatanja istih uvjerenja o načinu na koji funkcionira ne uzimajući u obzir različitost zahtjeva. Većina ljudi ne zna što želi dok se ne nađe u konkretnoj situaciji.

Ljudi obično kada se odsele u grad oslanjaju se na cijene nekretnina u gradu u kojem su živjeli. Istraživanje je pokazalo da kada ljudi koji su iz gradova gdje su cijene povoljnije dosele u grad gdje su cijene više nisu spremene platiti tu cijenu za određenu nekretninu već će trošiti iznos na koji su navikli čak i ako to znači da su u manjoj i neudbinijoj nekretnini. Slično tome, i ljudi koji su se preselili iz iz skupog u povoljniji grad, trošiti će iznose kao i prije. Razlog tome je što ljudi imaju tendenciju procijeniti vrijednost događaja na temelju prošlih događaja, a ne stvarnog prikupljanja podataka. Riješenje ovog problema je iznajmiti kuću na godinu dana ili više tako da se prilagodimo novoj sredini tj. lokalnom tržištu.

Kako je več rečeno, potrošači nisu racionalni prilikom donošenja odluka te se povode tuđim mišljenjima. Na odluku o kupovini nekretnine, berem po mom mišljenju najviše utiču njihovi poznanici i prijatelji. Smatram da će pojedinac ako neko od njegovih poznanika kupi nekretninu početi razmišljati o istom. Sa druge strane, ako neko od njegovih poznanika postane podstanar, pojedinac će razmišljati o prednostima podstanarstva i manama kupovine nekretnine.

                         TRŽIŠTE NEKRETNINA U REPUBLICI HRVATSKOJ

Tržište nekretnina u Republici Hrvatskoj je veoma različito. Razlika u cijenama nekretnina u regijama je srastična i za sada raste u nedogled. Nadalje, Hrvatska je turistička zemlja koja dobar dio svog BDP-a ostvaruje upravo na turizmu. U Hrvatskoj se može reći da se jedan dio tržišta nekretnina bazira isključivo na poljoprivredu, dok drugi dio se bazira na prirodne resurse odnosno more od kojeg živi. To je jedan od razloga zašto cijene nekretnina tako drastično variraju.

Za tržište nekretnina možemo reći da se sastoji od većeg broja odvojenih tržišta koji se razlikuju sa obzirom na zemljopisni položaj i vrstu nekretnine. Sa obzirom da je svaka pojedina nekretnina jedinstvena cijelina, potrebno je svaku od njih tretirati kao zesebnu i neponovljivu cijelinu te svakoj od njih prići kao posebnom tržištu, različitom od svih ostalih. Pravila igre kod prodaje nekretnina uglavnom su potpuno drugačija već kod sljedeće nekretnine te se osnovni zadatak prodavača svodi na prepoznavanje specifičnosti svake pojedine nekretnine i pronalaženje najboljeg načina za njezin plasman na tržištu. Pritom ne postoji jedinstvena formula uspjeha.

                     Određivanje cijena nekretnina na potrošačkom tržištu

Tržište nekretnina nije slično ostalim nekretninama. Heterogenost tržišta nekretnina onemogućava kategoriziranje, svaka nekretnina je različita u nekom pogledu te tržište nekretnina sadrži mnogo varirajućih faktora. Najvažniji od tih faktora je upravo lokacija nekretnine kod koje razlikujemo mikro i makro lokaciju. Makro lokacija nekretnine je kvart u koji je nekretnina smještena tako što kupci kao potrošači prvo uvjetuju prilikom iskazivanja želje za kupovinom nekretnine. Ukoliko je interes potrošača za određenu markolokaciju veći od ponude na toj lokaciji, onda cijena nekretnina znatno raste. Mikro lokacija definira u kojem je dijelu kvarta određena nekretnina smještena te igra značajniju ulogu kod određivanja cijene od makro lokacije. Sljedeći faktor za određivanje cijene nekretnina na potrošačkom tržištu jeste površina. Amaterski gledano, svi znamo pomnožiti površinu nekretnine sa određenom cijenom po kvadratnom metru. Ali, površina je bitna jer nam govori koliko prostorija može biti u kući kao i dodatnim sadržajima poput balkona i parking mjesta. Položaj nekretnine je jako važan faktor. Kod kuća je važno kako su horizontalno položene u prostoru, a kod stanova i kako su vartikalno položeni. Kada posmatramo kako je nekretnina položena horizontalno, gledamo kako su prostorije orijentirane u odnosu na strane svijeta te krajolik u kojem se nalazi.

Ponuda odnosno potražnja je vrlo bitan faktor utjecaja, koji uz prodajnu cijenu određuje i vremenski rok u kojem će nekretnina biti prodata. Ukoliko se u pogodno vrijeme prodaje stan, odnosno u vrijeme u kojem nema drugih stanova sličnih karakteristika, velika je vjerovatnost da će se brzo realizirati prodaja. U neko drugo vrijeme moguće je da se na tržištu pojavi više istih nekretnina, što automatski smanjuje moguću prodajnu cijenu i povećava vrijeme potrebno za realizaciju prodaje. Vremenski rok u kojem prodavač želi prodavati nekretninu, odnosno vremenski rok u kojem kupac želi kupiti također se pokazao kao bitan faktor potrošačima za kupovinu nekretnine.

Naime, danas postoji razlika između tržišne vrijednosti i cijene nekretnine. Tržišna vrijednost nekretnine je teoretska vrijednost nekretnine koja bi se mogla postići kod idealnih tržišnih uvjeta, dok je cijena nekretnine iznos za koji je relizirana kupoprodaja nekretnine.

Na određivanje cijene nekretnina na tržištu u Republici Hrvatskoj najviše utiče zemljopisni položaj i prirodni resursi. Također, potražnja za nekretninama na atraktivnim lokacijama je veća a koliko god bila kupac će se pronaći.

                           ZAKLJUČNA TEMA

Tržište nekretninama jedno je od najrazvijenih tržišta u Republici Hrvatskoj te predstavlja ključnu odrednicu hrvatskog gospodarstva. Poslovanje na tržištu nekretnina praćeno je stalnom gospodarskom neizvjesnošću što znači da u svakom trenutku postoji opasnost nastupanja značajnijih promjena na tržištu. Iz navedenog razloga važno je posmatrati čimbenike koji uzrokuju promjenu stanja i kretanje nekretnina na tržištu.

Posmatrajući to sa financijskog aspekta, poslovanje na tržištu nekretnina donosi značajne zarade ne samo vlasnicima zgrada i investitorima, već i svim bankama, dok se u konačnici oporezivanjem puni i državna blagajna. Cijene nekretnina u zemlji su značajno porasle i nakon ekonomske krize 2008 godine, što značajno doprinosi i ulagačima u izgradnju nekretnina a odabir i kupovina odgovarajuće stambene nekretnine stanovništvu predstavlja jednu od najvažnijih životnih odluka. Unatoč trendu rasta cijena nekretnina, pomama za kućama i stanovima u Hrvatskoj je konstatno rastuće krivulje. Problem koji se pojavljuje na tržištu nekretnina jeste taj da financijski potencijal rezidenata Republike Hrvatske još uvijek nije dovoljno izražen, međutim u narednim godinama se očekuje da će doći do stabilizacije nekretnina na tržištu što bi stanovništvu itekako omogućilo bolje uvjete i pogodnosti finansiranja. Osim toga, korekciji prenapuhanih cijena nekretnina na tržištu Republike Hrvatske može doprinijeti i trenutna situacija sa koronavirusom koja je uzrokovala trenutne ekonomske gubitke, ali činjenica jeste da je veoma teško predvidjeti buduće kretanje cijena i trendova na tržištu nekretnina.